解除2年限售后，深圳又一批次新房首次迎来了市场检验。这些小区在当年销售时，不少都是“打新盘”“日光盘”，现在又怎样了？@深圳买房计划 不完全统计了38个在“929新政”后首次成交的小区，对比其成交均价、挂牌均价，再对比开盘时备案均价，得出涨跌情况。从成交均价来看：仅9个小区的成交价≥开盘均价，其余29个小区都跌破了开盘均价。从挂牌均价来看：38个小区里，有20个小区的挂牌均价高于开盘均价，17个小区的挂牌均价跌破开盘价。不过，由于目前普遍成交案例不多，数据仅供参考。▲数据来源：@贝壳找房、@深圳房地产信息平台等最高涨幅42%？收益真没那么可观！先看涨价小区。从片区来看，南山、宝中等较为核心的区域，涨幅最为明显。其中，涨幅第一的是新锦安海纳公馆。这一楼盘在2019年开盘，当时备案均价约为8.3万/㎡，推出1889套房源，开盘总共成交756套，去化率约40%。在当年来说，这个成绩并不算特别好。但随着楼市升温，之前没卖掉的房源，后续却变成了“香饽饽”，在2020年初，甚至有传闻“交80万喝茶费才能买房”的说法。后续2020年5月，新锦安海纳公馆放出5套剩余房源，竟吸引了1171批客户抢购，平均约234批客户抢一套房！到如今，新锦安海纳公馆挂牌价已经涨到了12.4万/㎡，成交均价约11.8万/㎡。比如，11月成交的一套89㎡的3房，总价1000万。要知道，89㎡户型开盘总价区间在671-882万/套，表明至少涨价118万以上，涨幅约11.8%。▲当年671-882万/套，如今成交价1000万 | @贝壳找房不过，即便涨价百万，按3成首付、贷款利率4.8%计算：持有6年多下来，利息就已经高达118左右。同样有明显涨幅的，还有位于科技园的润玺、安托山的深铁懿府等项目。其中，润玺一期开盘时曾被誉为“神盘”。推出1171套房源，备案均价13.1万/㎡，吸引超过9600批客户选房，最终开盘日光。当时，有人预测润玺一期至少要到2025年才能转手，买入一套100㎡的房源，首付和持有6年的月供，总成本超过700万。但当时买家依然狂热：因为当年人们预测6年后的卖出单价会超过20万/㎡。▲2020年时网上对润玺一期持有成本及收益预算 | 图源：网络如今没到6年就解除限售，但卖出均价远远没有达到预测的价格，约为14.5万/㎡。同样以100㎡房源为例：11月一套房源成交总价1412万，比开盘价上涨约200万。但这6年下来，持有利息就已经达到150万左右。加上税费、中介费等，收益情况可能还不如存银行定期来得省事。可见，从高峰期走到低谷期，没多少项目能真的逆袭，能回本或小赚，就已经跑赢市场大多数了。但也许像许多业主自我宽慰的一样：“就算躲过房价下跌，又有多少人躲过了理财暴雷、股市收割？买了房好歹还能有套房子。”你怎么看？最高跌幅近50%！房子没卖完，就大幅降价？相比起寥寥无几的涨价盘，跌破开盘价的项目占据大多数。这其中，有部分是当年市场过热、项目售价偏高导致的，也有部分是因为同小区回迁房拉低房价，或者周边新盘打折带动二手房价下跌。其中，成交价跌幅最厉害的，是坪山的花样年旭辉好时光。项目在2020年底开盘入市，推售512套房源，去化率约80%。当时备案均价约4.2万/㎡，如今成交均价约2.2万/㎡，跌幅达到48%。同样位于坪山的万樾府，当年一度是“日光盘”。项目在2020年11月、12月和2021年6月，三次开盘、共推售超1000套房源，三次“日光”。当时备案均价约4.2万/㎡，如今成交均价约2.4万/㎡，跌幅高达42%。不过，也位于坪山的金尊府，跌幅则比较有限，这或是因为片区集齐商业/学校/地铁等配套，居住氛围浓厚。而跌幅较大的区域，多位于外围郊区，生活配套不够完善，加上近年新房供应较多，受新房打折影响也比较大。但反过来看，用半价就能买到当年的网红盘、日光盘，也等于在降低安家成本，让人们更好地留在深圳。最后，祝大家新的一年万事如意、幸福安康深圳买房计划小程序已上线地图找房、楼盘信息、一房一价---------------点击即可查询

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